近两(liǎng)年(nián)火爆的创新限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人综合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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