近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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